Исследование помещений жилых, административных, промышленных и иных зданий, поврежденных заливом (пожаром)

с целью определения стоимости их восстановительного ремонта

Стоимость от 15000 руб.

Время функционировал объекта недвижимости сопоставима с человеческой, а во многих случаях превосходит ее в несколько раз. Поэтому, совершенно естественно, что в какой-то период жизни строения, в нем происходит авария, наносящая его помещениям какой-либо ущерб. Пожар, прорыв труб отопления или водоснабжения, обрушение конструкций лестниц и перекрытий и т.д. Одни из них возникают из-за неправильной эксплуатации, другие из-за несвоевременного обслуживания, третьи — несчастный случай.

С помощь проведённой строительно — технической экспертизы можно не только ответить на вопрос о причинах аварии, причинившей ущерб объекту недвижимости, но и провести исследования помещений жилых, административных, промышленных и иных зданий, поврежденных заливом и пожаром с целью определения стоимости их восстановительного ремонта.

Чаще всего оценка ущерба от залива или пожара с целью определения стоимости ремонта производится экспертными компаниями для суда или для досудебного решения споров. В случае рассмотрения гражданского иска о компенсации причиненного ущерба, судом выносится определение о проведении строительно-технической экспертизы, в задачи которой входит проведение исследования помещения поврежденного заливом или пожаром с целью определения стоимости их восстановительного ремонта.

Ниже приведены стандартные ситуации, в которых требуется экспертная оценка ущерба нанесенного помещениям заливом или пожаром:

Трещина стены или нарушение ее герметичности, по вине соседей проводящих ремонт или от старости строения.
Протечка крыши или протечка с верхнего этажа вине соседей или эксплуатирующих служб
Случился пожар по вине сторонних лиц.
Вы являетесь виновником случившейся аварии и Вам предъявляют для оплаты ничем не обоснованную явно завышенную сумму.
Вы являетесь ответчиком по иску о возмещении ущерба и вам необходима встречная экспертиза для защиты вашей позиции в суде
Залив со стороны вышерасположенных или смежных помещений (квартир) по причине халатного отношения к сантехоборудованию их собственников (жильцов) или аварии в инженерных водонесущих коммуникациях
Авария в инженерных коммуникациях — неожиданный выход из строя или повреждение действующего узла инженерных водонесущих коммуникаций (система водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и т. п.), представляющий угрозу жизни и здоровью людей, наносящий ущерб имуществу граждан и организаций, природной среде.

Последствия аварий в инженерных водонесущих коммуникациях жилых и нежилых помещений (квартиры, офисы, склады, производство и т.п.) зданий могут быть абсолютно разными. Вот основные:

повреждение элемента и/или узла инженерных коммуникаций (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т. п.);
залив собственного имущества;
залив чужого имущества (залив нижерасположенных помещений).

В результате имеется поврежденный элемент (узел) инженерных коммуникаций, который необходимо отремонтировать или заменить, и нанесен ущерб имуществу, который подлежит обязательному возмещению.

Наиболее вероятные причины аварий в инженерных водонесущих коммуникациях (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т.п.) следующие:

физическое воздействие с наружной стороны (например, удар) на элемент (узел) водонесущей системы;
некачественный элемент (оборудование, изделие, узел) в инженерной системе;
некачественный монтаж элемента (оборудования, изделия, узла) в инженерной системе;
сверхнормативное давление в инженерной системе;
гидравлический удар в инженерной системе;
физический износ элемента (оборудования, изделия, узла) инженерной системы;
отсутствие надлежащего технического осмотра инженерных систем со стороны службы эксплуатации здания.

Ответственность сторон (лиц) определяется действием (бездействием), повлекшим повреждение жилого (нежилого) помещения, со стороны или эксплуатирующей (управляющей) организации, или владельца поврежденного жилого помещения, или иного физического (юридического) лица. Например, за образование гидравлического удара в системе отопления и водоснабжения отвечает служба эксплуатации здания, а за неисправность в инженерной водонесущей системе отвечают стороны (лица), в ведении которых она находится.

В случае невозможности установить причину аварии в инженерных водонесущих коммуникациях (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т. п.) Вы вправе воспользоваться услугами независимой строительно-технической (строительной) экспертизы. Результаты проведенной экспертизы оформляются в виде соответствующего заключения, в котором делаются выводы по предмету экспертизы. Таким образом, Вы получаете письменное доказательство тех обстоятельств, на которые Вы будете ссылаться в случае необходимости как на основания своих требований и возражений.

Залив помещений (квартир) по причине протечки кровли (крыши) здания

Наиболее часто встречающиеся дефекты кровель — это дефекты, приводящие к протечкам.

Протечки могут быть трех типов:

1) регулярные, появляющиеся непосредственно после дождя;

2) регулярные, появляющиеся каждый раз через определенное время после дождя или после начала таяния снега на кровле (этот промежуток времени может быть от нескольких часов до нескольких дней);

3) нерегулярные (мерцающие), появляющиеся не каждый раз после дождя.

Для выявления дефектов в конструкции крыш и кровли следует проводить сезонные натурные осмотры:

при весенних осмотрах выявляют наличие на кровлях пыли, ила; проверяют состояние защитного слоя, правильность закрепления защитных металлически фартуков, свесов, состояние изоляции у мест примыкания к выступающим конструкциям или инженерному оборудованию и в местах пропуска через кровлю водосточных воронок, оттяжек, ограждений, мачт и т.п. При этом выявляется характер и размер вздутий, появление сырых пятен в квартирах верхнего этажа;
при летних осмотрах определяют наличие растрескиваний, признаки перерождения материала под влиянием факторов атмосферной агрессии, губчатость и оплывание приклеивающих мастик, характеризующий их недостаточную теплостойкость; характер разрушения покровного слоя рулонного материала — появление мелких пузырей, трещин по всей поверхности, сплошных каверн; производят отбор проб кровельного ковра для лабораторных исследований физических свойств материалов;
при осенних осмотрах в первую очередь проверяется работа внутренних и наружных водостоков. При внутренних водостоках на плане крыши отмечаются зоны застоя воды, степень загрязнения воронок. При неорганизованном наружном водостоке — места и степень замачивания фасадных стен и цоколей водой, стекающей с крыши; затекание дождевой воды через балконы в помещения верхнего этажа и приямки подвальных этажей. Все эти обследования проводятся с целью своевременного завершения всех работ по ремонту кровель и подготовки их к зиме. Кровли и водоприемные устройства необходимо очистить от листьев, хвои и пыли. При этом запрещается сметать листья и мусор в водостоки. Для очистки кровель должны применяться деревянные лопаты или полимерные скребковые устройства;
при зимних осмотрах проверяют зоны и глубину отложения снега на поверхности крыши; обледенение крыши, особенно в прикарнизной части; наличие и размер сосулек на карнизе при наружном водостоке; степень обледенения вентиляционных шахт и зонтов над ними, приточных отверстий в наружных стенах; степень подтаивания снега на крыше при разной его толщине и плотности; образование ледяных пробок в водосточных трубах при наружном организованном отводе воды; наличие неисправности водоприемных воронок при внутреннем отводе воды; а также наличие или отсутствие ледяных пробок в наземных выпусках водосточных труб.

Чтобы определить или доказать причину протечки кровли (крыши) здания или сооружения, Вы вправе воспользоваться услугами независимых специалистов, а именно строительных экспертов, осуществляющих проведение строительно-технической (строительной) экспертизы. Результаты проведенной экспертизы оформляются в виде соответствующего заключения, в котором делаются выводы по предмету экспертизы. Вы получаете:

ответы на поставленные перед экспертизой вопросы;
письменное доказательство тех обстоятельств, на которые Вы будете ссылаться в случае необходимости как на основания своих требований и возражений;
рекомендации по необходимости.

Залив помещений (квартир) по причине засора системы хозяйственно-бытовой или ливневой канализации здания

Таким образом, рассматриваются основные четыре причины повреждения жилых помещений (квартир) в результате их залива — это халатное отношение собственников (жильцов) жилых помещений (квартир) здания, авария в инженерных водонесущих коммуникациях (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т.п.) жилых помещений (здания) или засор системы хозяйственно-бытовой (ливневой) канализации здания, а также протечки кровли (крыши) здания. Если причиной залива жилого помещения (квартиры) является авария (засор) в инженерных водонесущих коммуникациях или неисправное состояние кровли (крыши) здания, тогда необходимо делать вывод о имеющих место действиях (бездействиях), со стороны эксплуатирующей или управляющей организаций, владельца поврежденного жилого помещения или иного физического или юридического лица.

В случае невозможности установить причину залива жилых (нежилых) помещений здания или аварии в инженерных водонесущих коммуникациях (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т. п.), а также ответственных за это лиц Вы вправе воспользоваться услугами независимой строительно-технической (строительной) экспертизы. Результаты проведенной экспертизы оформляются в виде соответствующего заключения, в котором делаются выводы по предмету экспертизы, таким образом, Вы получаете:

ответы на поставленные перед экспертизой вопросы;
письменное доказательство тех обстоятельств, на которые Вы будете ссылаться в случае необходимости как на основания своих требований и возражений;
рекомендации по необходимости.

Залив помещений (квартир) по причине засора системы хозяйственно-бытовой или ливневой канализации здания

ответы на поставленные перед экспертизой вопросы;
письменное доказательство тех обстоятельств, на которые Вы будете ссылаться в случае необходимости как на основания своих требований и возражений;
рекомендации по необходимости.

Экспертный осмотр подразделяется на два этапа.

Первый этап. Установление наличия и характера дефектов, обусловленных заливом квартиры.

Исследуются поочередно все помещения квартиры. Осмотру подлежат отделка конструктивных элементов квартиры (потолка, стен и др.), заполнения дверных и оконных проемов, покрытие пола.

К наиболее распространенным дефектам относятся:

1) следы высохшей воды на отделке поверхности потолков и стен. При наличии данного дефекта на стенах его следы, как правило, имеют вытянутую овальную форму, бледно-желтый цвет либо воспроизводят цвет отделки (обоев, окраски) с усилением или ослаблением колористической гаммы, с ярко выраженным контуром более темного цвета, чем цвет в центре пятна. Если дефект — на окрашенном потолке, то его форма, как правило, — круг или неправильный овал желтоватого цвета с его усилением по границе следа; если потолок отделан декоративными пенополистирольными плитами, то наблюдается, как правило, их отслоение в местах протекания воды с проявлением следов влаги на поверхности штукатурки;

2) фрагментарное вспучивание и отслоение окрасочного слоя потолка или обоев; появление трещин на окрасочном слое; вспучивание и отслоение окрасочного слоя на элементах отделки дверных и оконных проемов;

3) штучное или массовое отслоение облицовочной плитки от поверхности стен;

4) штучное или массовое коробление планок паркетного (ламинатного) покрытия, выход гребней планок из пазов, штучное или массовое выпадение планок паркетного пола;

5) фрагментарное коробление элементов покрытия пола их паркетной доски, отслоение от основания отдельных планок поверхностного слоя покрытия. С течением времени при «высыхании» паркетного покрытия возникает скрип при хождении, образуются и расширяются щели и зазоры между паркетными планками;

6) фрагментарное вздутие линолеума, появление неровностей и провалов в цементном основании пола (вымывание фрагментов стяжки);

7) нарушение прямолинейности, коробление конструкций заполнений дверных и оконных проемов и др.

При определении наличия и характера дефектов эксперту следует установить степень повреждения ряда элементов отделки (это касается, прежде всего, заполнений оконных и дверных проемов и покрытия пола) для того, чтобы впоследствии установить возможность их ремонта или необходимость замены.

Жильцам «пострадавшей» от залива квартиры предоставляется возможность указывать на дефекты, излагать обстоятельства их возникновения и развития. Полученная таким образом информация имеет для эксперта ориентировочное значение, она не отражается в его заключении — свои суждения он основывает исключительно на результатах собственного восприятия увиденного и данных материалов дела. На этом этапе сведения, полученные при осмотре, сопоставляются с данными Акта обследования квартиры. Если соде ржание Акта отличается от увиденного экспертом, то данное обстоятельство отражается в его рабочих записях (на пленке диктофона), в дальнейшем — в заключении эксперта.

Второй этап. Проведение замеров конструктивных элементов квартиры, отделка которых пострадала от залива При выполнении этих действий целесообразно использовать технический паспорт па квартиру, составленный территориальным органом технической инвентаризации, экспликацию помещений. Однако здесь мот содержаться ошибки, отступления от фактических характеристик квартиры. Учитывая данное обстоятельство, эксперт должен принять меры к тому, чтобы эти недостатки документов не были перенесены в его заключение..

Сначала выполняются «общие» замеры — определяются длина, ширина и высота помещений. Если есть выступы, ниши и т.д., то их габариты определяются отдельно.

Далее устанавливаются размеры проемов; дверных — по наружному обводу коробки, оконных — по откосам. Если поверхности частично от-деланы керамической плиткой, декоративными панелями и пр., эти фрагменты замеряются и фиксируются отдельно. В ходе проведения за-меров определяются и фиксируются вид и качество отделки.

Проведение расчетов, направленных на установление стоимости восстановительного ремонта квартиры, пострадавшей от залива

Первый этап. Систематизация сведений, полученных в ходе проведения экспертного осмотра, и данных, которые содержатся в материалах гражданскою дела, имеющих отношение к предмету экспертизы; определение видов и объемов ремонтно-восстановительных работ, подлежащих выполнению.

На данном этане работы эксперта в табличной форме дается описание основных конструктивных элементов с указанием их габаритов (как правило — площади их поверхности), вида отделки (использованных материалов и изделий); состояния элементов отделки на момент экспертного осмотра (указываются наличие, месторасположение и характеристики дефектов); приводятся сведения о состоянии элементов отделки, отраженные в Акте обследования (указываются дефекты, вы-явленные непосредственно после залива). Здесь же перечисляются не-обходимые мероприятия, направленные на ликвидацию последствий залива Приведенная таблица является своеобразным аналогом так называемой Дефектной ведомости, которая служит во внесудебной сфере отношений основанием для определения сметной стоимости ремонтно-строительных (восстановительных) работ при заливах помещений жилого (нежилого) фонда. Указанный документ составляется, как правило, при необходимости текущего ремонта пострадавших помещений; в случае капитального ремонта основанием для проведения указанных работ является соответствующий Проект..

Характер выявленных дефектов определяет выбор видов подлежащих выполнению ремонтно-строительных работ. Сведения о дефектах, полученные в результате осмотра, и сведения о дефектах, содержащиеся в Акте обследования, могут как совпадать, так и не совпадать. Такое несовпадение может быть обусловлено как объективными, так и субъективными факторами. К объективным следует относить фактор времени, прошедшего со дня залива до момента проведения экспертного осмотра; к субъективным — относительно невысокую профессиональную квалификацию лиц, составляющих Акт обследования квартиры после залива, что выражается в отсутствии необходимой полноты и детализации описания дефектов квартиры. В том случае, если названный Акт по указанным причинам непригоден для результативного сопоставления, экспертиза выполняется на основе данных, полученных в ходе проведения экспертом натурных исследований.

В ситуациях, когда на момент экспертного осмотра в исследуемой квартире выполнен ремонт, ликвидировавший все следы залива, то при наличии достаточно информативного Акта обследования квартиры после залива исходными данными служат сведения, изложенные в нем. Соответственно, если указанный документ неинформативен, а ремонт в квартире уже проведен, как и в ситуациях, описанных выше, экспертом констатируется невозможность дачи ответа на поставленный судом вопрос.

Данные о площади поверхности конструктивных элементов квартиры служат основанием для расчета объемов ремонтно-восстановительных работ. Правила проведения указанного расчета определены в разделе «Техническая часть» специальных Сборников расценок на ремонтно-строительные работы (например, сборники «Проемы», «Штукатурные работы» и др.).

Второй этап. Выбор метода определения стоимости восстановительного ремонта квартиры. Составление локальной сметы.

В зависимости от вида и уровня примененных на исследуемом объекте технологий ремонтных работ, наличия (отсутствия) нестандартных дизайнерских решений, качества использованных при первоначальной (имевшей место до залива) отделке квартиры материалов эксперт выбирает метод определения стоимости восстановительного ремонта. В на-стоящей Методике рассматриваются два вида отделки квартир: а) улучшенная типовая отделка; б) отделка как результат высококачественного ремонта с применением современных технологий и оборудования, который включает полный комплекс работ с достаточно сложным дизайном квартиры.

В соответствии с п. 327 МДС81-35.2004 при составлении смет (расчетов) могут применяться следующие методы определения стоимости: базисно-индексный, ресурсный, ресурсно-индексный. Далее будет последовательно рассмотрен порядок применения сначала базисно-индексного, а затем ресурсного (рыночного) метода.

В том случае, если отделка квартиры улучшенная типовая, целесообразно применение базисно-индексного метода, основанного на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен Базисный уровень пен определяется по состоянию и уровню пен на тот момент времени, когда используемая сметно-нормативная база введена в действие (гак, например, сметно-нормативная база Госстроя определяет базисный уровень пен по состоянию на 01.01.2000 г.. Для пересчета базисной стоимости в текущие (прогнозные) цены могут применяться индексы:

· к статьям прямых затрат (на комплекс строительно-монтажных работ или по их видам);

· к итогам прямых затрат или полной сметной стоимости (по видам строительно-монтажных работ, а также по отраслям народного хозяйства).

Независимо оттого, каким образом составляется смета (вручную либо автоматизировано), эксперту необходимо определить структуру будущей сметы. Изложение сведений о подлежащих проведению работах может осуществляться в различных вариантах:

· по помещениям (“комната № 1, площадью…”, “кухня, площадью..”, “коридор, площадью…”) и т.д.;

· по конструктивным элементам квартиры (сумма площадей потолков, стен, полов по всем помещениям квартиры. При этом в смету включаются разделы по тем конструктивным элементам, которые пострадали; отдельно формируются разделы по дверным и оконным проемам, электромонтажным работам и т.д.);

· по видам работ (например, разделы «Разборка (демонтажные работы)», «Штукатурные работы», «Малярные работы» и т.д.).

В рассматриваемом случае смета (сметный расчет) производится в единой таблице локальной сметы, форма которой регламентирована в МДС 81-35.2004.

Используя данные , эксперт выбирает из соответствующих сборников нормативов те ремонтные работы, которые необходимы для восстановления пострадавшей от залива квартиры; выбранные работы Привязываются к определенным экспертом в той же Таблице объемам работ; полученные значения прямых затрат корректируются при помощи коэффициентов на конкретные условия производства работ. При одновременном применении указанных коэффициентов их значения перемножаются. Приведение в соответствие с уровнем текущих (прогнозных) цен производится путем умножения элементов затрат или итогов базисной стоимости на соответствующий индекс с последующим суммированием итогов по соответствующим графам сметного документа, при этом для пересчета стоимости эксплуатации машин согласно со-ответствующему уровню цен рекомендуется применять индекс на эксплуатацию машин, а к оплате груда механизаторов, входящей в стоимость эксплуатации машин, — индекс на оплату труда.

Далее эксперт производит начисление лимитируемых затрат (накладные расходы, сметная прибыль) в соответствии с положениями МДС 81-35.2004 и МДС 81-25.2001 соответственно. Начисление указанных затрат производится по каждому виду работ в установленном в указанных документах процентном выражении от фонда оплаты труда (основная заработная плата рабочих + заработная плата машинистов). При сохранении неизменным основного принципа начисления указанных лимитируемых затрат также возможны изменения численного выражения (в процентах) накладных расходов и сметной прибыли, которые отражаются в соответствующих официальных письмах Федерального агентства по строительству и ЖКХ (например, письма Федерального агентства по строительству и ЖКХ от 18.11.2004 г. № АП-5536/06 «О порядке приме-нения нормативов сметной прибыли в строительстве»; от 31.01.2005 г. № ЮТ-260/06 «О порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве). Эксперт должен быть своевременно информирован о вступлении в действие положений, отраженных в названных документах, чтобы внести необходимые коррективы при составлении смет10 Своевременное обеспечение эксперта указанной информацией может быть осуществлено при наличии в экспертном учреждении соответствующих постоянно обновляющихся информационных систем («Кодекс». ‘»Консультант +» и до.). В соответствии с положениями нормативной базы может быть произведено начисление на удорожание работ, производимых в зимнее время. За итогом сметного расчета эксперт, в случае необходимости, производит начисление прочих работ и затрат при производстве данного конкретного ремонта (например, резерва на непредвиденные расходы согласно п. 4.96 МДС 81.35 — 2004 и др.); обязательным является начисление НДС, который неучтен коэффициентами пересчета в текущий уровень цен.

При подведении итога сметного расчета эксперт получает стоимость восстановительного ремонта пострадавшей от залива квартиры.

В том случае, если отделка является результатом высококачественного ремонта с применением современных технологий и оборудования, включающего полный комплекс работ с достаточно сложным дизайном квартиры, применяется ресурсный «рыночный» метод определения стоимости восстановительного ремонта.

Если в том регионе, где осуществляет свою деятельность государственное судебно-экспертное учреждение Минюста России, сформирована и функционирует система информационного обеспечения в части сведений о текущем уровне показателей заработной платы, стоимости эксплуатации машин и механизмов, стоимости строительных материалов и изделий Этой информацией, как правило, располагают региональные Центры ценообразования в строитель, определение стоимости восстановительного ремонта с использованием ресурсного метода следует осуществлять на основе физических показателей, заложенных в Государственные элементные сметные нормы (ГЭСН), а стоимостная их составляющая принимается на основе данных о текущем уровне указанных выше ценообразующих факторов.

В том случае, если эксперту недоступны источники этой информации, допустимо применение сложившихся в регионе фирменных расценок на ремонтно-строительные работы и рыночных цен на строительные материалы и изделия.

На практике в состав фирменных расценок входит основная заработная плата рабочих, производящих ремонт, и оплата работы машин (если применение таковых требуется при выполнении ремонта). Таким образом, фирменная расценка, складывающаяся на рынке строительных услуг (определяемая как в рублях, так и в долларах) уже включает в себя эти два компонента; стоимость необходимых строительных материалов определяется отдельно и рассчитывается исходя из нормы расхода этих материалов на определенный экспертом объем работ.

Расценки на ремонтные работы приводятся, как правило, на единицу площади (1 м2), при замене дверных или оконных заполнений на единицу заполнения (1 шт.). Как правило, в состав фирменной расценки также входит величина накладных расходов и сметной прибыли, принятых в конкретных ремонтно-строительных организациях; в том случае, если эти показатели не входят в состав расценки, их величина уточняется и начисляется в установленном методи¬ческими документами по строительству порядке. Тот же по¬рядок распространяется в случае необходимости начисления повышающих коэффициентов на условия производства работ (например, на стесненность).

Расчет стоимости ремонтно-строительных работ (Ср. — с.р) вланном случае базируется на формуле:

СР -с Р = (СМ + 03П + СЭММ + HP + СП).

ремонт помещение залив экспертиза

где СМ — стоимость материалов;

03П — основная заработная плата;

СЭММ — стоимость эксплуатации машин и механизмов;

HP — накладные расходы;

СП — сметная прибыль.

К полученному результату могут применяться коэффициенты:

Кзу — коэффициент зимнего удорожания;

Кт — коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты;

прочие коэффициенты, применяемые для конкретных условий производства работ.

Описываемый метод позволяет определять стоимость работ в текущем уровне цен без применения усредняющих индексов.

Стоимость восстановительного ремонта определяется путем прямою пересчета стоимости строительных работ по статьям затрат как сумма стоимости ремонтно-строительных работ и стоимости строительных материалов. Стоимость работ и материалов определяется по среднерыночным расценкам на ремонтно-строительные работы и материалы, сложившимся на строительном рынке региона, на основании исследования, проводимого экспертом, с учетом состояния рыночных предложений в данной сфер.

Полученные расценки отражаются в табличной форме, затем определяется стоимость каждого вида работ в соответствии с их объемом.

Следующим шагом в рамках данного метода является расчет стоимости материалов с привязкой их к конкретному виду ремонтных работ в соответствии с нормой расхода Исходными данными для определения нормы расхода конкретного материала могут служить как нормы расхода данного материала, определенные изготовителем (в основном при использовании импортных материалов), так и данные, заложенные в Государственные элементные сметные нормы (ГЭСН). каждого материала на приведенный объем работ Среднерыночная стоимость материалов, как правило, приводится без начисления налога на добавленную стоимость; расчет оформляется в табличной форме.