Объектами исследования судебной строительно-технической экспертизы являются:
- здания, строения, сооружения (в том числе их конструктивные элементы);
- земельные участки, функционально связанные со строениями, сооружениями;
- домовладения, квартиры, жилые и нежилые помещения, административные, производственные, складские комплексы;
- техническая и проектная документация, исполнительная документация (акты приёмки выполненных работ, акты освидетельствования скрытых работ, журналы работ и пр.);
- технические и кадастровые паспорта на объекты недвижимости.
Задачи, решаемые в рамках специальности 16.1 «Исследования строительных объектов и территорий, функционально связанной с ними, а так же целью определения их стоимости»:
- определение технической возможности раздела, выдела доли (долей) собственника (собственников), порядка пользования домовладения (жилого дома и земельного участка), квартиры и других объектов недвижимости, с дальнейшей разработкой соответствующего варианта преобразования исследуемого объекта;
- определение технической возможности раздела, выдела доли (долей) собственника (собственников), порядка пользования земельного участка с дальнейшей разработкой соответствующего варианта преобразования земельного участка (в том числе разработка технически возможных вариантов сервитута);
- определение (расчет) долей в жилом доме, квартире и в других объектах недвижимости;
- определение соответствия исследуемых объектов, в том числе их конструктивных элементов, действующим нормам и правилам, а также проектно-сметной документации;
- определение соответствия выполненной перепланировки (переоборудования, переустройства, реконструкции и т.п.) квартир (и других объектов недвижимости) требованиям действующих норм и правил, проектной документации;
- оценка технического состояния строительных объектов и их конструктивных элементов;
- определение признаков недвижимого имущества, а также признаков объекта капитального строительства различных объектов;
- определение у исследуемого здания признаков многоквартирного жилого дома;
- определение стоимости восстановительного ремонта объектов, пострадавших в результате залития, пожара и т.п.;
- определение стоимости (действительной, рыночной) зданий, строений, сооружений, квартир, домовладений, нежилых помещений и прочего на различные даты;
- определение технических и организационных причин произошедшего несчастного случая при выполнении строительных работ на строительном производстве;
- определение причин обрушения строительных конструкций;
- определение объемов и стоимости фактически выполненных работ, в том числе определение соответствия объемам и стоимости фактически выполненных работ, указанным в проектно-сметной и исполнительной документации (в актах на выполненные работы);
- определение причинно-следственной связи между строительством, реконструкцией каких-либо объектов и изменением технического состояния либо отдельных характеристик существующего здания, строения, сооружения.
Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью их оценки. Предметом судебной строительно-технической экспертизы (ССТЭ) являются устанавливаемые на основе специальных знаний в области строительства фактические данные;
• о принадлежности выполненных (выполняемых) строительных работ к определенному классу, роду, типу, виду, группе;
• об определении объемов и стоимости строительно-монтажных работ;
• об определении стоимости объектов недвижимости промышленной, жилищной и градостроительной сферы;
• о соответствии нормативно-техническим требованиям продукции строительного производства, продукции производства строительных конструкций, изделий, деталей и материалов;
• о причинах, условиях, обстоятельствах и механизме аварии, несчастного случая в строительстве;
• о причинах частичной или полной утраты продукцией строительного производства функциональных, эксплуатационных, потребительских, эстетических свойств и свойств безопасности;
• о соответствии действий участников события (аварии, несчастного случая в строительстве), а также лиц, ответственных за надлежащее ведение и безопасность условий производственного процесса, специальным правилам;
• о возможности преобразования строительных объектов и функционально связанных с ними участков земли, о вариантах такого преобразования (реальные разделы домовладений между собственниками; изменение функционального назначения, габаритов, этажности и других характеристик зданий, строений и сооружений).
Объекты ССТЭ — строительные комплексы и отдельные строительные объекты; строительные площадки; территории, земельные участки и специальные зоны, функционально связанные со строительными объектами; строительные материалы, изделия и конструктивные элементы; инженерные системы, электрооборудование и санитарно-технические устройства; массивы грунта и участки поверхности земли; средства механизации, оборудование и монтажная оснастка, задействованные в процессе строительства; средства защиты работников.
«Немобильность» основных объектов ССТЭ, их особый статус (собственность), крупногабаритность и сложность обуславливают необходимость проведения при производстве ССТЭ натурных исследований (экспертных осмотров), проводимых в присутствии сторон (стороны) по делу либо их представителей.
Вопросы (по оценке объектов недвижимости):
- Какова рыночная (или иная) стоимость объекта недвижимости (коммерческой недвижимости, квартиры, домовладения, гаража, дачного дома, земельного участка и т.д.) по состоянию на конкретную дату?
- Какова стоимость возведения объекта недвижимости (размер финансовых затрат на строительство) по состоянию на конкретную дату?
- Какова рыночная стоимость сгоревшего, разобранного, поврежденного объекта недвижимости (коммерческой недвижимости, квартиры, домовладения, гаража, дачного дома и т.д.) по состоянию на конкретную дату?
Необходимые документы: правоустанавливающие документы (на земельный участок, на здание/сооружение), технический паспорт на здание/сооружение, кадастровая выписка о земельном участке; для коммерческой недвижимости: сведения о величине арендных ставок на землю, помещение, сведения об издержках на содержание объекта (налоги, коммунальные расходы, охрана, вывоз мусора и др.).
Вопросы (о разделе домовладений):
- Какова рыночная стоимость домовладения?
- Каковы варианты раздела домовладения и земельного участка согласно идеальным долям или по долям, близким к идеальным?
- Какова стоимость переоборудования, связанного с вариантами раздела?
- Каков раздел денежной компенсации за отступление от идеальных долей в денежной форме?
Необходимые документы: технический паспорт в полном объеме, правоустанавливающие документы, землеустроительная документация, данные о размере долей совладельцев.
Вопросы (о преобразовании земельных участков с расположенными на них объектами промышленного (производственного) и общественного назначения):
- Определение возможности и разработка вариантов раздела земельного участка.
- Определение возможности и разработка вариантов выдела долей собственников в земельном участке.
- Определение возможности и разработка вариантов порядка пользования земельным участком.
- Определение площади земельного участка, необходимого для эксплуатации конкретного строительного объекта (здания, строения и сооружения либо группы таковых объектов).
- Определение границ земельного участка, площадь которого достаточна для эксплуатации конкретного строительного объекта (здания, строения и сооружения либо группы таковых объектов).
- Определение возможности проезда и прохода на территорию исследуемого земельного участка через территорию каких-либо из соседних земельных участков либо по прилегающей территории общего пользования (в т.ч. существующих проездов, улиц и т.п.).
Необходимые документы: правоустанавливающие, правоудостоверяющие, праворегистрирующие документы на исследуемый земельный участок; кадастровый паспорт земельного участка и кадастровая выписка о земельном участке; технический паспорт БТИ строений, расположенных на территории исследуемого участка; технический план здания, выполненный кадастровым инженером; проектная документация на застройку исследуемого земельного участка, а также иная техническая документация (например, документация, содержащая сведения о технических характеристиках автотранспортных средств, используемых собственниками земельного участка для эксплуатации находящихся на нем строений; топографическая съемка района расположения исследуемого земельного участка и пр.).
Вопросы (об ущербах от затоплений, пожаров и др.)
- Какова причина затопления (пожара) квартиры №…, расположенной…?
- Какова стоимость восстановительного ремонта квартиры №…, расположенной… после затопления (пожара)?
Необходимые документы: технический паспорт квартиры, акты о затоплении.
Вопросы (об определении границ земельных участков):
- Каковы фактические размеры земельных участков №… №…, находящихся…?
- Каковы размеры этих участков по правоустанавливающим документам?
Необходимые документы: технический паспорт в полном объеме, землеустроительная документация, межевые дела, правоустанавливающие документы.
Вопросы (о качестве строительно-монтажных работ):
- Какие отступления от нормативов допущены при проведении строительно-
монтажных (отделочных) работ? - Какова стоимость строительно-монтажных работ (СМР) по устранению выяв-
ленных дефектов?
Необходимые документы: перечень видов работ, не прошедших приемку (под-
лежащих исследованию), акты приемки выполненных работ, протокол разногласий
по видам работ.
Вопросы (о качестве изделий из ПВХ и их монтажа):
- Соответствуют ли изделия из ПВХ, установленные в помещении по адресу: (указать адрес), требованиям технической и нормативной документации?
- Соответствует ли монтаж изделий из ПВХ, установленных в помещении по адресу: (указать адрес), требованиям технической и нормативной документации?
- Определить причину образования конденсата на внутренней поверхности оконных изделий из ПВХ, установленных в помещении по адресу: (указать адрес)?
- Имеется ли техническая возможность исправления дефектов, если да, то каким образом они могут быть устранены?
Необходимые документы: договор с приложениями (схемы установки изделий, эскизы и т.п.) на оказание услуг по установке изделий из ПВХ.
Вопросы (о соответствии объемов выполненных работ):
- Каковы фактический объем и стоимость работ, проведенных подрядчиком при строительстве (реконструкции) объекта недвижимости?
- Каков объем и стоимость работ, предусмотренных проектом?
- Какова стоимость невыполненных работ, предусмотренных проектно-сметной документацией?
Необходимые документы: проектно-сметная и исполнительная документация, акты выполненных работ (КС-2), акты освидетельствования скрытых работ, технический паспорт объекта.
Вопросы (о причинах разрушений):
- Какова причина разрушения объекта недвижимости либо отдельной его конструкции?
- Какова стоимость восстановления разрушенного объекта?
Необходимые документы: проект, технический паспорт объекта, дефектная ведомость, акты о разрушении.
Вопросы (об авариях (несчастных случаях) в строительстве):
- В чьи обязанности входило обеспечение безопасных условий?
- Были ли допущены отступления от требований специальных правил при ведении работ? Если были, то в чем они выразились?
- Существовала ли причинная связь (указать вид связи) между отступлениями (если они были допущены) и наступившими последствиями? Если такая связь имелась, то в чем она заключалась?
- Чьи действия (бездействия) создали условия для происшедшего, послужили его прямой причиной?
- Имелась ли возможность предвидеть и предотвратить несчастный случай?
Необходимые документы: проектная и исполнительная документация, должностные инструкции, журнал производства работ, акт расследования несчастного случая.
Вопросы (о соответствии микроклимата помещений нормативно-техническим требованиям):
- Соответствует ли уровень шума в помещениях нормативно-техническим требованиям?
- Соответствует ли уровень освещенности в помещениях нормативно-техническим требованиям?
- Соответствует ли уровень инсоляции в помещениях нормативно-техническим требованиям?
Вопросы (об определении соответствия перепланировок (переоборудования), самовольных построек требованиям СНиП):
- В чем заключается произведенная в квартире (здании) №… перепланировка (переустройство)?
- Соответствует ли произведенная работа в квартире (здании) №…, перепланировка (переустройство) и работы по ее осуществлению действующим строительным нормам и правилам?
- Соответствуют ли строения, расположенные на земельном участке домовладения, строительным (градостроительным) нормам и правилам?
Необходимые документы: инвентаризационные планы до и после перепланировки (переоборудования), проект/проектные решения на перепланировку (переоборудование), акты на скрытые работы, согласование со службами архитектурного, технического, пожарного и санэпидемиологического надзора (при наличии); технический паспорт, план земельного участка с расположением строений.